Komunikaty o sprawach

Sąd Najwyższy uchylił wyrok Sądu Okręgowego, na mocy którego pozbawiono mieszkańców osiedla ciągów komunikacyjnych i dostępu do drogi publicznej

29 stycznia 2025 r.

​II NSNc 490/23

Wyrokiem z 29 stycznia 2025 r. (II NSNc 490/23) Sąd Najwyższy uwzględnił skargę nadzwyczajną Rzecznika Prawa Obywatelskich i uchylił wyrok Sądu Okręgowego oraz oddalił apelacje syndyka masy upadłości spółdzielni i osoby, która nabyła od syndyka sporną działkę. Sprawa dotyczyła ustalenia nieważności umowy sprzedaży działki, zawartej z naruszeniem warunków jej wyodrębnienia sformułowanych w decyzji podziałowej wojewody.

Powodowe wspólnoty mieszkaniowe wniosły o ustalenie nieważności sprzedaży przez syndyka sąsiedniej nieruchomości gruntowej na rzecz nabywcy – osoby fizycznej. Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo ustaliwszy, że umowa sprzedaży nieruchomości jest nieważna. Jednak Sąd Okręgowy zmienił ten wyrok oddalając powództwo o ustalenie, przez co sporna umowa pozostała w mocy.

Kwestionowana umowa dotyczyła nieruchomości stanowiącej wewnętrzną drogę osiedlową (jezdnię dojazdową oraz ciągi piesze) zapewniającą dojazd do bloków, śmietników, garaży oraz około siedemdziesięciu miejsc parkingowych. Przez ponad 20 lat mieszkańcy korzystali z tej działki, a jej infrastruktura została sfinansowana ze środków mieszkańców osiedla. Zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta z 2002 r. na spornej działce miała być ustanowiona służebność przejścia i przejazdu zapewniająca dostęp mieszkańców do drogi publicznej.

Pozwany syndyk sprzedał nieruchomość osobie fizycznej, sporządzając akt notarialny w kancelarii odległej o kilkaset kilometrów od przedmiotowej nieruchomości, bowiem lokalny notariusz nie chciał sporządzić umowy przenoszącej własność działki z naruszeniem warunków jej wyodrębnienia, określonych w decyzji podziałowej Wojewody (ustanowienie służebności na rzecz mieszkańców osiedla).

Nabywca wkrótce wystąpił wobec wspólnot mieszkaniowych z roszczeniami za korzystanie z działki, wielokrotnie przekraczającymi kwotę, za którą ją nabył. Po wydaniu zaskarżonego skargą nadzwyczajną wyroku apelacyjnego, opublikowano ofertę sprzedaży tej nieruchomości za kwotę ponad stukrotnie większą niż cena jej nabycia (2,4 mln zł).

Sąd Najwyższy uchylając wyrok Sądu Okręgowego i oddalając apelację pozwanych utrzymał w mocy wyrok Sądu Rejonowego ustalający nieważność umowy sprzedaży działki ze względu na naruszenie praw majątkowych mieszkańców osiedla, chronionych przez art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP, bowiem w wyniku wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia część mieszkańców osiedla została pozbawiona dostępu do drogi publicznej, co uniemożliwiało im korzystanie z przysługującego im prawa własności w sposób zgodny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (art. 140 k.c. ). Sprawa dotyczyła warunków życia ponad 100 rodzin.

Sąd Najwyższy stwierdził, że Sąd Okręgowy zaniechał dogłębnego zbadania sprawy, w wyniku czego odmówiono ochrony prawnej członkom wspólnot mieszkaniowych udzielając ochrony osobie, która nabyła działkę z naruszeniem warunków jej wyodrębnienia i zasad współżycia społecznego, za wyjątkowo niską cenę. Cena ta wyznaczała również wartość przedmiotu sporu, przez co niedopuszczalne było złożenie w sprawie skargi kasacyjnej. W tej sytuacji skarga nadzwyczajna stanowiła jedyny dostępny środek ochrony prawnej dla tych rodzin.

Wyrok SN z dnia 29 stycznia 2025 r. z uzasadnieniem (sygn. akt II NSNc 490/23)

Podmiot udostępniający informację:
Sąd Najwyższy
Informacja wprowadzona do BIP przez:
Brzózka Maciej
Czas udostępnienia informacji w BIP:
3 lutego 2025 r., godz. 14:18
Przejdź do początku